Vermessungsbüro Dr. Hampe

Grundlagen der Verkehrswertermittlung

Das Baugesetzbuch (BauGB) sowie nachgeordnete Rechtsvorschriften (u. a. Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV, Wertermittlungsrichtlinien WertR) geben Definitionen und Regeln für die Ermittlung eines Verkehrswertes für bebaute und unbebaute Grundstücke. Deren Anwendung ist für Bodenordnungsverfahren vorgeschrieben, die im BauGB festgelegt sind.

Außerdem haben die zuständigen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte nach diesen Regeln zu arbeiten, u. a. wenn sie aus notariell beurkundeten Kaufverträgen Marktdaten ableiten und in Grundstücksmarktberichten und Bodenrichtwertkarten veröffentlichen. Diese wertvollen Quellen für die Wertermittlung sind auch außerhalb von Bodenordnungsverfahren in der Immobilienbewertung allgemein anerkannt. Aus den genannten Vorschriften möchte ich hier folgendes herausheben.

Definition des Verkehrswertes (§ 194 BauGB):

"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Es gibt im Wesentlichen drei verschiedene Wertermittlungsverfahren:

Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV):

"Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen. …"
(Meist gut anwendbar bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern.)

Ertragswertverfahren (§ 17 ImmoWertV):

"Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. …"
(Meist gut anwendbar bei Mehrfamilienhäusern und gewerblichen Objekten.)

Sachwertverfahren (§ 21 ImmoWertV):

"Im Sachwertverfahren wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert (§ 16) ermittelt; die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren (§ 14 Absatz 2 Nummer 1) zu berücksichtigen. …"
(Meist gut anwendbar bei Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienwohnhäusern.)

Soweit sinnvoll möglich, stützt sich ein Gutachten möglichst auf zwei verschiedene Bewertungsverfahren, zu denen für die Art des Bewertungsobjekts die aussagekräftigsten Marktdaten vorliegen. Der Verkehrswert wird dann aus den beiden Einzelergebnissen abgeleitet, wobei eine unterschiedliche Aussagekraft der verwendeten Daten in eine entsprechende Gewichtung einfließt.



Dr.-Ing. Kurt Menke

Sachverständiger für die Markt- und Beleihungswertermittlung von Immobilien (Sprengnetter Akademie)

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